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李宇嘉:释放空间要素效率是房地产发展的方向

2019-12-17 10:08:31|来源:中国资讯网
摘要|

??近日召开的中央经济工作会议再次明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,并提出了“稳地价、稳房价、稳预期”。这意味着,2020年房地产管理会坚持“有保有压”的思路,将这两项顶层设计兼容起来。具体来说,既不能刺激地产,导致房价上涨、投资投机复归,又要在“稳字当头”的主基调下,保持房地产市场一定的活跃度。这对于房地产管理来说,不啻为全新的思路和挑战。

释放空间要素效率是发展方向

??中央经济工作会议强调“坚定不移贯彻新发展理念”。贯彻新发展理念,要在释放有效需求的同时,将满足困难群体住房问题、推进城镇化,释放空间要素效率统筹起来。关于房地产,会议通稿中将相关表述放在了“保民生”内容中,同时提出加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房等。

??也就是说,中国房地产的需求潜力和空间还非常大,但主要在于市场不平衡的另外一端。首先,就是住房保障体系,这是与市场体系并列的住房体系的重要内容。近年来,国家鼓励都市圈发展,户籍门槛逐渐打破,人口流动空间大分化。除了户籍低收入人群、户籍“夹心层”外,稳定就业的新市民、新就业大学生等,已成为城市发展的新生力量,迫切需要纳入保障的范围。

??目前来看,各地在保障范围“扩容”上,进展并不明显。当前,各地房价均在历史高位上,上述新生力量扎根大城市,想获得体面居住,但普遍存在着“租房困难”、“买房更困难”的现实问题。因此,如果能将这部分人群纳入住房保障的范畴,不仅将有利于推进城镇化,释放内需潜力,打造包容性增长新局面;对房地产来说,也将有利于建立“租购并举”的住房新制度,这是稳定房地产市场的中坚力量。

??其次,1998年“房改”以来,中国房地产市场化速度很快,城市规划理念、建筑和材料技术、社区和住房设计风格,不断推陈出新,这就导致住房计划供给时期、“短缺经济”时期供应的一些住区、房子,其居住功能和配套越来越跟不上现今的需求。因此,随着棚改渐入尾声,基于功能革新、配套“补短板”的老旧小区改造,城市更新等,提上了议事日程。

??就老旧小区改造来说,根据住建部披露的数据,初步统计全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。以此计算,老旧小区改造将是惠及超1亿居民的重大民生工程。老旧小区改造有三类:一是“保基本”改造,主要是与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政设施修缮,以及垃圾分类、北方供暖设施改造和电梯安装等;二是“提升类”改造,包括配建停车场、活动室、物业用房等公共活动场所;三是“完善类”改造,包括养老、抚幼、学问室、医疗、助餐、家政、快递、便民与便利店等设施。

??不管是哪一类,都具有惠民生、调结构的供给侧结构性改革效果。“城市更新”是此次会议的新提法,它是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。事实上,除了老旧小区改造外,随着人口流动分化、产业结构升级、互联网全方位的植入,生活生产方式的变迁,包括商办、公共活动、产业空间在内,城市整体的空间结构,需要基于功能修复与整合、空间节约而再造,空间要素效率进一步释放,这也是房地产的发展方向。

标签: 房地产 地产 改造 小区 城市

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