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这项房改试点如何不再悬半空

2019-12-09 09:24:45|来源:新华日报
摘要|

??利用集体建设用地建租赁房,既增加了城市租赁房供给,又开拓了集体组织增收渠道,被认为是一项惠及租客、农民,最终也让城市受益的改革举措。然而这项试点推行两年后,广州、上海、合肥等城市集体土地租赁房项目“瓜熟蒂落”,今年纷纷开工,同样入选首批试点城市的南京却还没有大的动静,规划三块地尚无一块启动。其原因何在、该怎样推进?记者就此进行了探访。

这项房改试点如何不再悬半空

??位置偏远,规划地块没一块“实质性启动”

??“就是这片山洼子,太偏,房子建起来估计也不会有人来住。”栖霞区栖霞街道栖霞社区居委会主任林守香领着记者,来到交通繁忙的312国道边,眼前一块地三面围着山、一面朝着国道,这就是计划集体土地建租赁房的地块之一——栖霞区南象山地块。

??南象山地块长满苗木和荒草,作为居委会主任,林守香自己也纳闷,有关部门把租赁房用地选在这儿,一不靠园区,二不临街道,周边五福家园、摄山新城等保障房小区,好多房源还没租出去。

??和南象山地块相比,浦口区林山村地块“进展”要好一些。虽然距江北核心区有30多公里,但项目选在城铁S3号线上,面积有30亩。浦口区安排开发区天浦园集团开发,成立了开发企业,并做了项目计划书,但最终被“土地用途”卡住了——这块地原为地铁收储用地,若用于建租赁房,得给地铁集团交1.2亿元。“这块地本来位置较偏,建租赁房投资3.7亿元,不算财务成本,静态回报也得30年,如今还要再交一笔转让费,根本不具经济可行性。”桥林街道有关负责人说。

??而位于六合区雄州街道冶浦村的试点地块土地性质还没转过来。“这块地目前还是集体农用地,稻子刚割完。”冶浦村支书林庆祥说,用地手续正在办,但让他心里没底的是,六合租房市场并不活跃,这块地建起来恐怕出租不易。而且,冶浦一年集体收入100多万元,靠村子自身,根本无力开发。

??他山之石,集体实力强配套设施好

??按照原国土资源部、住房和城乡建设部的“政策设计”,试点城市“租房需求较大,统筹考虑农民集体经济实力”。而南京3块试点地块要么位置偏远,要么经济可行性差,所在村又全部是经济薄弱村。

??对此,相关规划资源部门却感到“委屈”。“集体土地建租赁住房,既要符合城市规划,又要符合用地规划,满足这两个规划的地块很难找。”浦口规划资源分局有关部门负责人说,他们搜罗了全区所有街道,最终才找到林山村这块地。栖霞区规划资源分局先容,南象山地块也是从全区十几块地块中比选出的。

??地难找,建的房子也不好租,让南京有关部门左右为难。对此,其他城市是怎么做的呢?

??首批13个试点城市中,广东有3个市入围:广州、佛山、肇庆。这不仅考虑到珠三角工业经济强、流入人口多,还源于这里的村集体留用地政策:拆迁时就给村里预留了建设用地,用以壮大集体经济。广州开发租赁房的4块地均为集体留用地,两块靠近白云机场,一块临近广州南站,可提供6400套租赁房,建租赁房发展集体经济,村民很支撑,村民代表大会表决通过。佛山市则一举敲定了8个项目用地。

??上海、杭州房价都不低,但也腾出集体土地建租赁房。1月18日,杭州市首个集体土地租赁房项目开工,地块选在经济强区的工业大镇——萧山区衙前镇,外来人口是本地人口的1倍。6月3日,上海松江区泗泾镇集体土地租赁房项目开工,这里地处松江G60科创走廊,配有会客区、娱乐区、阅读区、厨房就餐区、烘衣房,计划建成集中居住、集中服务的长租公寓。

??首批试点城市中还有合肥,房价水平、租房活跃度都不算高,但今年8月在包河经开区开工的集体土地租赁房项目,不但配套齐全,租客还享受“租售同权”待遇,在子女入学、社保、公积金服务等方面与购房落户“同权”。

??推动改革,让农民共享城市化红利

??“对标这些试点城市,共同点是项目所在区域租房需求较大,村组集体经济组织有建设意愿、有土地储备、有资金来源。”省自然资源厅土地利用处副处长鲍志良分析,南京租房市场很大,但适合开发租赁房的地块并不多。

??“链家自如房”客户经理滕依霖先容,南京租房市场活跃且性价比高的片区,当属河西南、东山、城北和桥北,地处城郊接合部,地铁直达,村组拆迁后集体经济组织有一定实力。可这些片区房产用地出让价多已高达一两千万元/亩,可开发地块多已转为城市建设用地。

??对此,租房热点片区的社区负责人“深有同感”。“大家集体账上沉淀了1.5亿元资金,不知道往哪儿投,听说可以投资租赁房,到街道一问,集体土地都已收储了。”东山街道泥塘社区书记陈燕说,按照南京留用地政策,他们社区可留100亩,可现状是没有地可以开发。

??迈皋桥不仅是外来人口聚集地,也是小产权房“密集区”,随着城中村拆迁改造,租房市场趋于紧俏。“90平方米的两居室,前几年每月房租一千四五百元,现在要两千元。”兴卫村村支书王少乐说,他们未被列入集体土地建租赁房试点,准备对总面积88万平方米的小产权房改造,从中留下10万平方米租赁房。

??“租房热点村(社区)的呼声,足见这项改革的风向标意义。”鲍志良说,集体土地不经征地环节直接入市,大大降低租赁房开发成本,可增加出租房供应量,减轻新市民生活压力,村集体和农民也能获得可持续的租金回报。有关专家甚至把这项试点称为“第二次房改”。

??今年初,自然资源部进一步扩大了集体土地租赁房建设试点城市名单,总数从13个扩至18个。“既然是试点,就应该允许探索。”虽然困难重重,南京有关部门表示,会想办法积极推进这项工作。房产专家认为,租赁房项目降低了城市住房门槛,吸引年轻大学生和创业者加盟,有利于建设有活力和包容性的城市。土地用来建租赁房还是商品房,表面上是开发选择,实质是对建立多层次住房体系的认识。只有不再纠结于“土地收益”,算大账、算长远账,并努力让村集体和农民共享城市化的红利,这项改革才能真正落到实处。

标签: 城市 租房 地块 土地 建设 试点 租赁

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